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浅析如何控制物管成本

 

  现在的物管行业究竟是亏是盈?按照业内的普遍认识,物业管理行业是一个微利行业,但有些业主对此并不买账,认为在市场经济条件下,如果物业管理公司真的亏损,那为什么不关门大吉?为此有业主猜疑,物业管理是不是暴利行业?

  为什么会有两种截然不同的看法呢?首先得看物业所处地区的经济发展水平,物业的类型和规模,物业管理企业的资质等级,物业管理质量,管理水平以及物业管理费的收缴率等。对于经济适用房及业主入住率较低的物业,物业管理公司亏损的可能性比较大,面对于种种中高档物业,应该说还是有一定利润空间的,但无论如何也达不到所谓“暴利”的程度。

   如何提高物业管理公司的管理水平,摆脱经营困境,提高经济效益,这是每一个物业管理从业人员都应当思考的问题。《物业服务收费管理办法》第十一条确规定了物业管理成本的基本构成。

   通过规定,我们可以清晰地看到物业管理公司收入的主要来源,但这些均未反映出装修管理服务费、停车服务费、特约服务创收等费用。其实在实际操作中,这些也是物业管理公司的重要收入。那如何降低控制成本,实现企业的良性循环?

   1、物业管理应早期介入。 物业管理公司在物业的规划设计及建设阶段应提早介入。站在使用者的角度,改进和完善物业的设计,监督施工质量,有利于完善物业的使用功能,也有利开展,提高工作效率和工作质量,从而降低使用、维修成本,提高经济效益。

   2、部分项目实行专业分包业化服务转变,将部分项目发包给专业公司,例如:将清洁卫生这一技术含量较低,利润率不高的项目发包给社会上的专业清洗公司,公司在清洁卫生方面能够提供比物业管理公司更加优质的服务,而且成本会更低,物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任,这样管理费用也会降低。

   3、全面节约各项费用 建立行之有效的奖惩制度,奖励节约,惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识,物品信用实施以旧换新,修旧利废,综合利用。尤其对水、电、电话费等方面加以控制,在财务报销上严格把关,严格控制打的费,餐饮费等费用,确保“一支笔”的财务报销制度。

   4、完善采购招标管理制度 较大的物业管理公司每年办公用品、保洁用品、维修配件、员工服装等采购费用,少则几十万,大到几百万。因此必须实行招标定点采购,这样可杜绝“暗箱操作”,从而大大降低成本。

   5、充分利用物业资源,开展多种经营进行创收 物管不仅要会省钱,还得会赚钱。除去物业管理公共服务外,要广泛开展多种经营,针对客户的需求,开动脑筋,比如说家政服务,这既方便了业主也增加了收入。

   6、合理定编定岗,整合资源 对照物管委托合同,甲方的要求,物业的特点等因素合理定人定岗。按因事设岗的原则,工作延伸,综合利用,提高人均管理面积,并通过招聘一专多能型人才,同时在企业内部培养一专多能型人才,使员工队伍精干,并在企业内部回忆新员工的培训,使新员工能熟练掌握各岗业务,从而提高工作效率。也可通过“1拖N”管理模式,由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射,实现管理人员的共享。对大型、绿化、维修设备,甚至车辆等,可由几个管理处综合利用,资源共享,从而降低管理成本。

   7、努力实现规模经营 通过提高品牌含金量,提高资质等级,提高社会美誉度,提高服务质量,扩大市场竞争力,不断承接一些面积大、综合质量优的物业,提高规模效益,面积增加后也能不断降低单位管理成本,同时由劳动密集向知识密集转型,依靠自身的技术实务和专业化运作方式,努力形成一定的产业规模。

   8、智能化管理降低成本 借物管小区朝智能化社区发展的新趋势,以IC卡等技术为核心,实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控,从而降低人工费用,达到降低成本的目的。

  当然,企业成本管理离不开企业文化的辐射,有着良好企业文化氛围的企业,必然有利于各项成本管理制度的实施。企业内部每一个部门和每位员工都是成本的影响者,要将全体员工都当作成本管理的主体,通过种种方法不断提高成本控制意识。