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韩国日本物业管理透视

 

                       

  中国物业管理考察团访问韩国和日本的报告表明,韩国和日本物业管理发展较为成熟。主要体现在以下几个方面:

  (一)物业管理的法律基础比较好。目前,韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法(区分所有权法)。物业管理中所涉及的大部分法律关系,如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生、业主与物业管理企业的关系等,均在区分所有法中得到阐述或体现。为了进一步规范物业管理,日本还颁布了专门的物业管理法律对物业管理涉及的各类法律关系,特别是对从业的公司、人员的资格规定以及管理者与业主之间的权责关系作了更加明确的规定。此外,韩国和日本实行市场经济多年,以市场规则为基础建立的法律体系非常完善。这方面也有利于物业管理的发展。

  (二)韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求,并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。日本以前对物业管理企业及从业人员的管理比较松散,造成物业管理服务质量差、管理水平低,居民不满意。针对这种情况,日本在法律中对物业管理企业和从业人员进行了严格的规定。法律的实质性条款共有六章,其中有两章是关于企业和人员的资格、考虑及登录等问题的。

  (三)物业管理的社会环境比较好。韩国从战后、日本从明治维新后就开始建立资本主义市场经济体制。其私权意识、等价交换意识很强。这种意识反映在物业管理上,一是公众积极参与物业管理,二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争,各种物业公司的服务收费水平平均化,所以业主的费用标准相对明确,即同类物业业主负担的费用基本一样,大家都知道其基本的费用标准,没有多少价格上的争议。业主支付物业管理费是天经地义的事情,如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。

  (四)物业管理企业的专业化程度高。韩国、日本的物业管理发展水平较高。从考察的情况看,韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时,没有失修失养的现象;大厦及住宅均很清洁,基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到北京市的全国优秀小区的管理水平。

  韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。特别值得关注的是,在一些比较小的住宅或大厦中,业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。

  (五)韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理士协会,日本相关的全国性组织则比较多,如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务,另一方面也从事行业规范化的工作。特别应该提出的是,日本在《关于推进公寓管理规范化的法律》中专门设定一章,规定要成立“推进物业管理正规化中心”。中心为财团法人,全国仅设一个。中心的主要任务是帮助管理工会(业主委员会)推进物业管理的正规化。