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国内物业管理需要规范健康的发展

 

    随着国内商品房市场的蓬勃发展,“住宅小区”、“业主”与“物业公司”这两个词出现的频率也越来越高,但是它们往往是作为一个矛盾的出现。问题的出现有它的必然性,我们必须正视它的存在,考虑如何去解决它,当然在这个解决矛盾的主体中需要政府的加入、指导。
物业管理关系到各小区住户的切身利益,搞好物业管理工作是物业公司义不容辞的责任,同时需要业主的支持配合。因此,在物业管理工作范围内全体业主和物业公司应该注意以下误区:
  一、物业公司的工作包括物业管理的主要工作,但不是包容一切。物业管理是指居住和非居住物业的产权人委托物业管理企业按合同以住户的根本利益为出发点,对业主及物业提供的一系列服务。物业管理可归纳为一种服务,这种服务包括了对物业的管理、维护、修缮。物业管理必须站在一个服务者的角度去实施,这样才能考虑到业主的需要,从而使业主满意。在物业管理工作中,业主、住户反映的问题说明我们物业公司有做的不好的地方。所以,我们要以住户的根本利益为出发点,并为其提供一系列的服务。
  其次,从物业管理的定义看,物业管理公司应该代表业主利益,替业主说话。要强化为业主服务的意识,只有树立了为业主服务的意识,才能考虑住户需要什么,才能不断地完善物业管理。住户对物业公司有了好感,即使管理工作中出现不足,住户也会谅解我们的,问题自然就减少了。所以,物业管理增强为业主、住户服务的意识是至关重要的。
   二、物业管理职责界定问题。职责界定不明确是当前物业管理的突出问题。现实中,开发建设遗留的质量问题,使住户和物业公司发生了种种矛盾,其实,事情的责任并不在物业管理公司,物业管理不应该承担建设单位的责任。业主往往把物业管理工作等同于房屋维修管理,职责界定不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突。其实房屋管理只是物业管理的一部分,业主的房屋及相关设施出现问题应与开发商协商,分清责任,落实解决方案和措施。因此,我们呼吁,开发商在住宅楼的建设过程中应加强管理,严把质量关,而且住宅楼建成使用以后的质量问题应实行终身保修。
三、以物业管理收费为主,用多种经营弥补物业管理经费不足。这只是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之,用物业管理的经营机制去衡量,这是物业管理经营机制扭曲的表现,而不是物业管理正常的运行机制,不能作为物业管理经验来推广。任何一个行业都必须有正常的生存机制。作为市场行为,物业管理不仅自身的消耗应该得到补偿,而且有偿服务的收费也应该是合情合理的,而且应该有盈利。如果靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足,反而成了物业管理的负担,过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管理收入的不足,只会给业主形成误导,就会阻碍物业管理正常价格机制的形成。
四、物业管理公司应是微利企业。在当前物业管理价格不到位的情况下,只有背靠主业,维持公司运行。但是,公益事业和商业行为是一个行业两个不同的领域,作为公益事业,政府应该给予补贴,如果是商业行为就应该遵循市场规律——等价交换。也就是说,物业管理公司通过正当的市场竞争,以自身提供的得到业主认可的优质物业管理和服务,应当获得合理的回报和正常利润水平。
五、物业管理收费的“大锅饭”问题。国内物业管理费普遍实行的是按物业面积大小收取,而且这种办法似乎已经被人们所接受。这种办法表面上看起来公平,其实掩盖着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就大。相反,住房面积小,居住人口多的住户产生的垃圾要多一些,而且对环境和安保的影响要大一些。而物业管理主要是管理户门口以外的公共部分,住户室内的面积大小似乎与物业管理没有多大关系,实际上住宅面积的大小只与住户的维修有关。因为住房面积大,相应的屋顶等面积分摊就大,而维修费与通常收取的物业管理费无关。另外,高层住宅的电梯使用,高楼层与低楼层住户往往收取相同的电梯电费和维修费,这显然是不合理的。
因此,实行物业收费,收费价格应考虑以下三个因素的影响:
1. 住户人口的多少。从物业管理角度看,人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有、对保安的工作量有直接的关系,而这些方面直接关系到物业管理的工作量。
2. 住房及小区环境的新旧程度。对不同的物业来讲,物业越陈旧,小区共用设施、设备的维护工作量就越大,因此,同一物业随着年代的增加,物业管理费用应逐年增加(这里还不涉及房屋、共用设施设备维修基金的收缴)。
3. 小区共用设施设备的规模。小区共用设备品种多的,其管理和维修工作量就大,费用就应越高。如小区高层的供热、供水、电梯等系统,维修工作量更大,这些付出都应该通过收取比其它小区高的物业管理费;小区公共绿地面积大,清扫养护工程量就大,物业公司也应该通过收费标准的不同得以体现。
严格地讲,物业管理收费应逐步到位,在目前收入不高的情况下,物业管理收费受到市场承受能力的制约。但是,物业管理企业不是福利机构,而是企业,不可能承担救济义务,因此在物业管理价格不到位的情况下,暂时只有维持现状。物业管理是市场经济条件下的一种新的体制,随着企业改革的深入,物业管理完全市场化是必然趋势。因此,物业管理收费将逐步到位。

  综上所述,物业管理工作必须走规范化、正规化道路。物业管理公司要想方设法增强服务意识,提高服务质量,才能赢得业主、住户的信任与社会的认同。随着我国经济的快速发展,人民生活水平的逐步提高,物业管理公司通过苦练内功,不断增强自身竞争力,从而最终使自己在市场经济的大潮中不断发展壮大。