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新物业管理条例即将出台 六大焦点倍受关注

 

        10月10日、11日,郑州市人大法制委、市人大常委会法制室先后组织召开了《郑州市物业管理条例(草案)》征求意见座谈会。据郑州市人大常委会法制室主任司久贵主任透露,本月底,修改后的草案将接受郑州市人大常委会的第二次审议。

  司久贵主任告诉记者,座谈会受到了社会各界的广泛关注,针对草案,开发商、物业服务企业、社区委员会、业主委员会等各方代表的讨论焦点主要集中在业主大会由谁筹备、物业费标准如何制定、维修基金的使用等几个方面。

  -特别提醒

  目前,郑州市人大常委会法制室正在对研讨会上各方提出的意见做进一步的归类、总结、研究。

  本月底,修改后的草案将接受郑州市人大常委会的第二次审议。在此之前,如果您对草案有不同看法,仍可向郑州市人大常委会法制室反映。 热线电话:0371-67181694

  【焦点一】

  多个单位“管理”,会否导致“无人管理”?

  草案第六条规定:市、县(市)、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  第七条规定:街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系,协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

  河南天明地产副总裁于阳认为,居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督,并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

  于阳说,多年来,小区业主委员会筹建的指导工作都是由所在地的区、县政府房地产行政主管部门做,郑州有1000多个小区,而房地产主管部门人员又少,这为小区业委会的筹建带来了很多不便,单从数量上来说,房地产主管部门就“管”不过来。

  现在把物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门,等于把1000多个小区的物业管理分解到各个最基层的机构,操作性也就更强了。

  但于阳也提出了自己的担忧:“规定了这么多部门来管理,会不会导致哪个部门都不管,相互推诿责任?”

  对此,郑州市房地产管理局物业管理处处长陈守义认为,小区纠纷大多不是单一领域的问题,专业的职能部门一般会让他们去找房管局。

  而房管局也确实有个专门的物业处,可就那么几个人管全市这么多小区的事儿,是不可能的。

  所以,居民委员会和办事处也许是最好的管理机构。

  【焦点二】“带头大哥”由谁担当?

  草案第十二条规定:符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当自符合条件之日起九十日内向物业所在地的县(市、区)房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提交成立业主大会的书面报告。

  半数以上的业主也可以联名提交成立业主大会的书面报告。

  第十三条规定:筹备组成员由居民委员会代表、建设单位代表、辖区公安派出所代表、业主代表组成。

  筹备组组长由居民委员会代表担任。

  讨论会上,大家针对“如何成立业主大会”和“筹备组成员”产生了较大分歧。

  有一部分业主表示,成立业主大会是业主自己的事儿,因此开发公司、物业公司等无权干涉。

  同时,筹备组成员应该全部是业主,从而实现“业主自治”。

  对此,司久贵主任认为,现在小区的入住率普遍不高,靠业主去联系协调召开业主大会很难。

  而开发商、物业公司拥有所有业主的联系方式,由他们来完成这个任务,要容易得多。

  同时,现在小区的人员组成、人员结构越来越复杂,小区的空置率也比较高,而物业服务越来越专业,小区由物业公司服务是大势所趋,因此,由开发单位组织,也是为了方便业主大会尽快成立。

  对于筹备组成员,草案中规定了“业主代表应不少于成员总数的二分之一”,这样做的目的,就是为了保障业主的权益,而筹备组组长之所以由居民委员会代表担任,是为了避免别有用心的业主操控业主大会。

  【焦点三】

  物业收费标准如何确定?

  草案第四十条规定:物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

  多层、高层住宅物业前期服务收费实行政府指导价,其他物业服务收费实行市场调节价。

  河南万厦物业管理有限公司总经理周叶说,政府指导与市场调节相结合的规定,是适宜操作的。

  不过,郑州市1998年出台物业收费政府指导价至今,收费标准没有调整过。

  不少物业公司代表也提出,物业管理企业成本不断提高,物业收费标准多年未变,影响了物业企业的发展。他们建议,应在条例中明确说明,物业收费标准多长时间调整一次,同时政府指导价的基准价应当提高。

  对此,市民梁先生算了这样一笔账:高层住宅楼如果聘请了一级物业公司,业主每个月要按1.10元/平方米的标准交费;而如果是多层住宅聘请了一般的物业公司,每月收费标准仅为0.35元/平方米。

  现在高层住宅越来越多,这使业主的物业管理费用不自觉地就提高了很多,再调高,业主将难以接受。

  另外,小区如果选择市场调节价,政府应规定收费上限。

  明鸿新城小区业主委员会主任徐肖兵则认为,收费标准如果清清楚楚地算给业主看,双方就好协调了。

  对此,司久贵主任的解释是,针对物业管理收费问题,郑州市有明确的物业管理收费办法,但据他对小区的考察,现在的政府指导价确实偏低了。

  【焦点四】

  维修资金该上一把怎样的保险锁?

  草案第五十三条规定:专项维修资金由业主委员会管理,也可由业主委员会委托市或县(市)、上街区房地产管理部门设立的专项维修资金管理机构代管。

  第五十四条规定:专项维修资金的使用由业主大会决定。未成立业主大会或者成立业主大会的物业管理区域需要临时增加使用专项维修资金的,应当经百分之六十以上相关业主签字同意。

  目前,郑州市各小区的物业维修资金由郑州市房管局下设的物业维修资金管理中心集中管理。有市民提出,政府部门代管维修资金,虽然安全但取用麻烦。

  郑州清华园房地产开发有限公司副总经理耿少红则认为,大的社区维修资金动辄上千万,要交给业主委员会管除非有更严密的程序和更有效的监管。

  中方园社区主任张兴林表达了同样的看法,他说,业主委员会作为民间组织,缺少强制性,管钱风险较大。如果交给业主委员会管理,那么,业主委员会的纯洁性则有待加强。

  市房管局工作人员建议说,可以将条例改为:“专项维修资金由业主委员会委托市或县(市)、上街区房地产管理部门设立的专项维修资金管理机构代管,条件成熟的社区也可由业主委员会管理。”同时,在条例中增加对基金管理的监管措施。

  而在“专项维修资金的使用要经过百分之六十业主同意”的问题上,于阳提出,在《物权法》中,筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这样一来,草案和物权法是不符的。

  但于阳也进一步提出了自己的看法:“对于筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项,《物权法》规定了更加严格的程序,这是为了保障业主的权利,但在实际执行中,“双多数”却并不好达到,这也为具体实施制造了新的难题。

  因此,新物业管理条例如何与《物权法》吻合,又如何从程序上保障维修资金达到“管而不死,管而不乱”,需要进一步探讨。

  【焦点五】“历史遗留”如何才能更明确?

  草案第三十三条规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  建设单位应当设置维修机构,配备维修人员,履行维修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业管理企业履行保修责任的,应当签订委托合同。

  物业管理企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  郑州亚新物业管理有限公司总经理李培信说,现在有的业主对于自身的权益了解得不是很清楚,以为只要交了物业费,什么事情都由物业公司负责。房子出了质量问题,本是开发商的责任,有些业主也会认为该由物业公司赔偿。这一条明确了建设工程的遗留问题和保修问题,但缺乏强制措施,因此在现实中,并不能有效解决矛盾。

  有开发商提出,如果建设单位委托物业公司履行保修责任,那么,支付报酬也应该在条例中做进一步的明确。

  【焦点六】

  如何给业主委员会“正身”?

  草案第二章是《业主、业主大会及业主委员会》,用18条的篇幅明确了业主召开业主大会、组建业主委员会的相关程序。而业主委员会成立后,也将作为全体业主的代表,与物业公司进行交涉。

  金色年华小区业主委员会主任张丽娜提出,业主委员会虽然依法成立,但在法律上的主体资格仍不明确,严格来说,连跟物业公司签合同的资格都不具备。

  于阳分析说,当业主损害了公共利益时,由业主大会和业主委员会来处理,物业服务企业是不具备“管理”的权力的。但在实际情况下,不可能是业主大会或者业主委员会出面交涉,只能是物业公司代表业主们制止其行为。这实际上是制造了一种新的矛盾。

  更有物业企业代表对业主委员会的管理职能心存疑虑:“给予业主委员会这么多的权利,会不会被某些别有用心的‘热心人’钻了空子?”