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车位:让人欢喜让人忧

 

        捍卫“车位主权”之三:

        ——《物权法》实施后的记者调查

        本刊记者/盛学友

        被采访者有一个共同的感受:《物权法》出台后,车位问题依然让人欢喜让人忧——欢喜的是,车位主权作为业主一项权利,已经被《物权法》所确认;让人忧虑的是,《物权法》规定有些情况下车位所有权归属于开发商,“这种情况下,将来依然可能会引发纷争,甚至更大的冲突”。

        本刊记者就车位问题进行调查时,被采访者有一个共同的感受:《物权法》出台后,车位问题依然让人欢喜让人忧——欢喜的是,车位主权作为业主一项权利,已经被《物权法》所确认;让人忧虑的是,《物权法》规定有些情况下车位所有权归属于开发商,“这种情况下,将来依然可能会引发纷争,甚至更大的冲突”。

        地面车位收费纠纷不断

        “车位、车库作为一个区域内的公共资源,不应法定给一个人或者一个单位,而应归全体业主所有,否则就会后患无穷,”曾经当过大学教师、如今成为知名业主维权专家的舒可心,接受本刊记者采访时说,“这不是危言耸听。”?

        舒可心认为,车位分为两类,一类是地上车位,一类是地下车位。地上车位分为利用道路、绿地划定的车位和车库建筑两种情况,“现代城小区就有停车楼”。地下车位分为普通地下室车位和人防工程用于地下停车两种情况。

        焦点房地产网信息互动中心编辑朱大晖认为,车位还包括机械型车位,“就是那种可以上下移动的车位,这种车位可以出租或整体出售,但不能分割出售”。

        那些在道路、绿地以及公共场所划定的车位,属于广大业主共有——对此,《物权法》作出了明确规定。此时,广大业主恍然大悟,物业公司收取的停车费,不应全部归其所有,“抛去管理成本,收益应该由全体业主支配”。

        有了《物权法》这把尚方宝剑,业委会开始为业主维权,通过诉讼讨要停车位收益,九龙山庄百万元地面停车费诉争,便是其中一个较为典型的案例。

        对于机械型车位,“由于没有法定为广大业主共有,开发商或者第三方经营单位,可以掌控小区生活资源,从而谋取暴利。”朱大晖说,“可以说,车位属于垄断性短缺资源。”

        被采访者普遍认为,地面车位纠纷的主要问题是:物业公司有无权利收费?谁来制定车位收费价格?停车费包括哪些内容?停车位收益应如何分配?

        朱大晖认为,停车位收费应该包括两个方面,一是财产型收入,一个是服务型收入,“财产型收入,应归财产所有人支配;劳动型收入,属于服务者的劳动所得”。

        对于收取车位费,一些物业公司表示,他们的依据是北京市发改委等部门相关文件,但广大业主认为,该文件规范的是公共场所停车收费,并不专门规范小区内停车收费。

        2006年6月29日的《人民日报》报道,北京市某小区绿地改为收费停车场,昌平区市政管委会对此表示,该小区停车场通过合法程序备案后收取停车服务费是合法的。

        “但是,收益也应归全体业主。”律师李劲松认为,“所谓‘备案’,从法律上看,值得推敲,因为小区的土地使用权归全体业主,小区不是市政用地。”

        房山区北潞园小区业主王燕状告物业公司一案,王燕主张被告返还停车费的理由是,业主在全体业主共有的地上停放车辆,物业公司无权收费。没有委托物业公司看管车辆,物业公司就没有资格收费,物业公司不能强迫服务。

        王燕车位权益纠纷,具有典型性。王燕的代理人赵建国律师认为,如果物业公司没有取得业主大会同意其看管小区业主车辆的专门授权,物业公司无权向业主收取停车费,如果委托看管车辆,收费标准应该委托方和受托方共同商定,并经有关部门核准。因为是在道路、绿地等全体业主共有部位划定的车位,收益如何使用应当由全体业主共同决定。

        另一个问题是,目前物业公司收取的停车费,包括哪些内容。王燕一案开庭时,被告物业公司辩称其收取的是服务费,不是车位费,提供服务了,就不能返还。而九龙山庄车位费官司,被告物业公司给业主出具了每月租金150元的收据、每月20元的管理费的收据,车位租金可否作为收益全部返还给广大业主?

        如果委托物业公司管理停放在公共区域内的车辆,管理成本应该如何计算?著名打假人、对车位问题做了很长时间研究的王海认为,社会停车场收费包括土地使用成本和管理成本,但是,小区内公共领域内的停车费,“没有土地使用成本,因为业主已分摊了土地出让金”。王海说:“小区内这种车位管理成本其实很低,因为物业费里已包含了保安等工作人员的工资费用。”

        地下车库所有权纷争不止

        “根据《物权法》规定,我们小区今天刚开完业主大会。”宣武区朗琴园小区业委会主任告诉本刊记者,大会通过一项决议,终止前期物业公司,“因为前期物业公司和开发商是‘兄弟’关系。终止前期物业公司后,车库收费矛盾就会化解”。

        这位不愿意透露姓名的主任介绍,朗琴园小区有2400户业主,地面车位250多个,地下车库分为两层,地下一层是车库,地下二层是人防工程(用作了车库),共有1200个车位。原来停车费的价格是,地上车位每月150元,地下车位每月300元。

        2006年3月,全国“两会”期间,开发商突然贴出公告,地面车位不再按月收取费用,而是按每小时2元收费,“地下车库价位由原来的300元,一下子提高到了600元”,朗琴园这位主任说,“而且还要求先交两年的!”

        于是,业主和开发商发生冲突。

        在有关方面交涉下,“我们交了两年的,但费用是每月360元。”朗琴园这位主任对本刊记者说,“车库属于公共配套设施,应归全体业主共有。我们准备依据《物权法》起诉开发商,请求法院确认车库产权。”

        王海认为,和朗琴园一样,很多小区发生车位纠纷,“由地下车库所有权问题引发”。

        北京市海淀区品格小区居民楼是一个11层的独楼,2004年11月建成,地面没有车位,品格社区服务中心主任邵里庭介绍,小区负一层是地下车库,负二层是人防工程用作了车库。“入住时,因为不同意开发商过高的停车价格,在权属未定的情况下,业主拒绝将车辆停放于地下车库。”2006年12月,品格小区成立业委会,“小区自治后,我们决定把车停在车库。”但是,负一层的车库却被改为了旅馆,车库作为配套设施,不能随便改变用途,“我们反映后,已引起有关部门重视。”负二层的人防工程,“他们又不让我们进入停车。”

        邵里庭介绍,开发商提供的产权证已明确写上了,人防工程面积不在大产权证上的建筑总面积之内。“由此可见,开发商并不拥有人防工程的产权。”邵里庭说,人防工程是利用高层楼房的地基建成的,按照财政部房屋建筑成本核算办法规定,地基和房屋是作为一个整体核算的,地基列入房屋建筑总成本,约占建筑费用的三分之一,正因为地基和房屋不可分割,地基应随房屋属全体业主共有,“所以,我们对利用地基修建的人防工程,也拥有权利。据此,目前,人防工程由我们业主停车使用了”。

        据太月园小区业委会主任王嘉吾介绍,小区有业主1933户,七八百辆私家车,地上车位非常紧张,而地下车库也只有有487个车位。

        “开发商没有缴纳地下车库土地出让金,产权就不是他的,开发商售房时给业主的临时公约明确约定,该车库属于公用设施,而车库作为小区配套设施,应该属于业主共有。”孟宪生说,“但是,开发商却擅自将归业主共有的车库产权登记在自己名下,而行政主管部门在开发商没有相应行政许可手续的情况下,发放产权证——这场行政诉讼,我们打了两年,至今还在诉讼中。”孟宪生律师是太月园状告有关部门违法发放产权证官司的代理人。

        宣武区依莲轩小区业委会主任何学群介绍,开发商把地下二层的人防工程作为车库,和部分业主签订了70年的租赁合同,租金几万元至十余万元不等。没有签订70年租赁合同的,每月租金320元,2005年7月,开发商又擅自将租金提高到了680元,业主极为不满,一直到现在,问题也没有解决,“我们也准备打官司,通过诉讼确认到底谁是人防工程投资人?”

        舒可心分析认为,人防地库所有权不应存在纷争,出现纠纷也是争夺使用权。“关键问题是,谁是真正的投资人?”根据人防法等相关法律,人防工程产权归国家所有,但国家鼓励民间资本投资建设人防设施,“平时归投资人使用,战时国家无偿征用”。

        实际上,人防工程的投入,“如果已经分摊到房屋建筑成本中,业主分摊了这部分投资,业主就是投资人。”根据“谁投资、谁受益”的原则,全体业主有权获得人防工程使用收益。舒可心说,如果在开发商的账面上,还有当时建人防的资产余额,说明没有算入房屋建筑成本,“所以,建设人防的投资有没有转嫁给业主,是界定谁是投资人的关键”。

        和舒可心的观点一样,王海认为,业主分摊了人防投资,业主应该是受益者,但现实情况是,“业主反而从开发商那里购买或者租赁人防地库车位”。

        如果车位产权归属开发商

        所有被采访者,都有一个担心,如果车位归属于开发商,将还会引发更多社会矛盾。

        “《物权法》第74条第二款的规定,不利于业主权利的保护。”王海认为,和开发商相比,“业主没有缔约地位,没法约定——因为,土地市场由政府垄断,房屋市场由开发商垄断。对于业主来说,房屋销售的格式合同,也很难被改变”。

        朱大晖则认为,如果车位归属于开发商,而开发商又会追求利益最大化,“那么,车位价格很高的话,优先满足业主需要这一条款就很难落实”。尽管《物权法》已经实施,但朱大晖还是希望车位归业主共有,“车位归业主共有,单个业主使用,也得给全体业主交费。可以无偿使用的想法是错误的”。

        “有物不等于有权——在城市商品房权属界定中,根据物权法定原则,如果没有登记,即使你占有了这个建筑物,所有权也不归你。”舒可心说,如果没有产权(证),无论是《物权法》实施前还是实施后,开发商处置车库都是违法的。反之,如果开发商拥有车位所有权,“则非常不安全,因为这是一个稀缺资源”。舒可心认为,要想解决《物权法》没有从公共管理合理性角度考虑问题的遗憾,“建议有关部门在制订实施细则和司法解释时,要充分考虑公共管理、社会和谐、公平正义”。

        孟宪生律师建议,经济适用房不存在土地出让金问题,这种小区的车位、车库,所有权不能给开发商,“而应归属于全体业主共有”。?

        如果车位、车库归属于开发商,车位价格过高怎么办?北京市房山区房地产行业协会秘书长、物业协会秘书长苑福认为,应该由政府制订指导价格,“防止价格无序”。但无论产权归谁,物业公司都应收费,“收费,是为了有序管理”。该协会培训部主任隗合臣认为,管理有成本,不管就会乱,“物业公司也挺难”。

        物业公司的声音

        本刊记者委托一家调查公司就《物权法》中关于车位问题进行调查,但该公司一个负责人告诉记者,他们给多家物业公司打电话,“没有一个成功的,拨通9家公司电话,有5家一听说是采访《物权法》有关问题的,便挂了电话,另外4家也以各种借口推脱了,其中一家以不方便采访为由予以拒绝”。

        10月17日,旁听完王燕车位权益诉争案庭审后,本刊记者找到该案被告北京昊远隆基物业管理有限公司的总经理张志明,说明是从全局角度关注《物权法》中关于车位的问题,张志明才谈了他的观点,“不管车位权属何方,物业公司的管理和服务,对于一个小区来说,是至关重要的”。

        张志明认为,《物权法》不光规定了业主的权利和义务,也规定了物业公司作为一个服务行业的权利和义务,物业公司在全体业主委托下进行服务。

        任何一个业主的房产要想保值、升值,只有通过依法委托合法的物业服务企业,企业依据法律、法规来管理、维护小区物业,“这种情况下,房产才有可能保值、增值”。

        任何一家物业服务公司都要依法经营,在保证经济效益的情况下,维护业主依法享有的权益,“作为物业公司,我们在提供服务的同时,有权获得相应的服务费用,以保证企业正常运行和有序发展”。

        张志明告诉记者,在《物权法》相关实施细则和司法解释出台前,作为物业服务企业,物业管理不能出现空挡,“但也有一部分业主对《物权法》存在误解,业主维权要合情、合理、合法”。

        对于停车位收益,张志明认为,“应该归全体业主和物业公司共有”,因为一个企业运行与发展要靠利润,如果没有收益,就不能良性发展,就不能更好地为业主服务,“实际上,这是一个利益分配问题”。

摘自大中华物业管理网  2007-12-03